“팔아도 남는 게 없다?” 2026 다주택자 양도세 중과 현실 정리

2026년 다주택자 양도소득세 중과, 지금 매도 판단이 갈리는 이유

최근 조정대상지역이 다시 확대되면서 다주택자에게 가장 민감한 이슈가 다시 떠올랐습니다. 바로 양도소득세 중과 유예 종료 가능성입니다.

현재는 중과가 잠시 멈춰 있는 상태지만, 2026년 5월을 기점으로 상황이 달라질 수 있다는 전망이 나오면서 “지금 팔아야 하나, 더 버텨야 하나”를 고민하는 분들이 늘고 있습니다.

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목차

• 다주택자 양도세 중과, 무엇이 달라질까
• 세금이 실제로 얼마나 늘어나는지
• 중과가 와도 다주택자가 바로 팔지 않는 이유
• 보유 vs 매도, 지금 점검해야 할 기준
• 매도한다면 순서가 중요한 이유
• 증여·저가매매 전략은 언제 유효할까

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다주택자 양도세 중과, 무엇이 달라질까

양도세 중과 유예가 종료되면, 조정대상지역 내 주택을 매도하는 다주택자는 기본 양도세율에 추가 세율이 붙게 됩니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%포인트
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%포인트

여기에 지방소득세 10%가 더해지고, 무엇보다 장기보유특별공제가 전면 배제됩니다.

세율은 올라가고, 공제는 사라지는 구조라 체감 세부담은 단순 계산보다 훨씬 크게 느껴질 수 있습니다.

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세금이 실제로 얼마나 늘어나는지

구분	예상 세금
중과 배제 적용	약 3억 3천만 원
2주택 중과	약 5억 7천만 원
3주택 이상 중과	약 6억 8천만 원

같은 10억 원의 양도차익이라도 적용 시점과 주택 수에 따라 세금 차이가 수억 원까지 벌어질 수 있습니다.

이 때문에 “집을 팔아도 남는 게 없다”는 말이 나오는 것이죠.

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중과가 와도 다주택자가 바로 팔지 않는 이유

겉으로 보면 중과가 시행되면 매물이 쏟아질 것 같지만, 전문가들은 그렇게 보지 않습니다.

• 이미 팔 사람은 유예 기간에 매도를 준비한 상태
• 실제 거래까지 2~3개월 이상 걸리는 구조
• 토지거래허가구역·대출 규제로 매도 자체가 쉽지 않음

그래서 단기적으로는 일부 매물이 나올 수 있지만, 장기적으로는 보유 유지 또는 증여로 방향을 바꾸는 선택이 더 늘어날 가능성이 큽니다.

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보유할 것인가, 팔 것인가

전략을 세우기 전에 가장 먼저 던져야 할 질문은 이것입니다.

“이 집을 계속 보유해도 되는 구조인가?”

이를 판단하려면 감정이 아니라 숫자를 봐야 합니다.

• 해당 주택의 보유세(재산세·종부세)
• 그 세금을 감당할 수 있는 현금 흐름

보유세를 감당할 수 있다면 버티는 전략도 가능하고, 부담이 크다면 정리가 오히려 리스크 관리가 될 수 있습니다.

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집을 판다면, 순서가 중요한 이유

매도를 결정했다면 어떤 집부터 정리할지가 중요합니다.

• 중과 대상이 아닌 주택부터 정리
• 중과 대상 중에서는 양도차익이 작은 주택부터 정리

차익이 큰 주택일수록 중과 세율이 적용되면 세금이 기하급수적으로 늘어나기 때문입니다.

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증여·저가매매도 하나의 선택지

증여나 저가 매매 역시 상황에 따라 고려할 수 있습니다.

증여는 자녀가 무상으로 받는 구조지만, 취득세 부담을 함께 고려해야 합니다.

저가 매매는 증여세를 피할 수 있는 장점이 있지만, 자녀의 취득 자금 출처가 명확해야 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.

자녀가 안정적인 소득이 있고 자금 흐름이 투명하다면 저가 매매가 더 현실적인 선택이 되는 경우도 있습니다.

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자주 묻는 질문

Q. 지금 당장 팔아야 할까요?
A. 유예 종료 여부보다 본인의 보유세 부담과 현금 흐름이 기준이 되어야 합니다.

Q. 중과가 연장될 가능성은 없나요?
A. 가능성은 있지만 자동 연장은 아니며, 정책 변수에 크게 좌우됩니다.

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정책은 언제든 바뀔 수 있지만, 내가 감당할 수 있는 구조인지 여부는 바뀌지 않습니다.

지금은 “오를까, 내릴까”보다 “이 상태로 몇 년을 버틸 수 있는가”를 점검해야 할 시점입니다.

다주택자에게 2026년은 선택의 해가 될 가능성이 높습니다.

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