서울 아파트 경매가 쏟아지는 이유
대출 이자·토지거래허가제(토재)·거래절벽이 만든 구조적 변화. (요약: 2026년 기준)
1. 경매 증가 현황
최근 서울의 아파트·오피스텔·빌라 등 집합건물의 경매 건수가 단기간에 크게 늘었습니다. 매매시장에서 해소되지 못한 매물이 경매시장으로 이동하는 흐름이 포착됩니다.
| 기간 | 임의경매 건수(예시) |
|---|---|
| 10월 | 284건 |
| 11월 | 592건 |
2. 가장 큰 원인 ① 대출 이자 부담
기준금리와 별개로 은행의 가산금리 인상으로 체감 주담대 금리가 높아진 구간이 존재합니다. 영끌·고LTV로 매수한 가구는 매달 쌓이는 이자를 감당하지 못하고 급매 또는 연체로 이어집니다.
영향과 시사점
- 이자 누적 → 3개월 이상 연체자가 증가하면 임의경매로 전환될 확률 상승
- 급매가 소화되지 않으면 경매 전환 가속
3. 가장 큰 원인 ② 토지거래허가제(토재)
토재로 인해 실거주 목적이 아닌 매수는 사실상 제한됩니다. 갭투자·단기투자 수요가 빠르게 사라지면서 거래량 자체가 급감했고, 매수 부재는 매도자의 ‘팔 수 없음’으로 연결됩니다.
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4. 지역별 집값 흐름의 양극화
서울 전체 평균으로만 보면 상승으로 보일 수 있으나, 핵심 인기지역과 외곽 저가지역의 차이는 큽니다. 강남·한강변 등은 견조하지만, 노도강(노원·도봉·강북)·금천 등은 보합 또는 약세가 지속됩니다.
5. 임의경매 증가 = 연체 증가
임의경매는 통상 3개월 이상 이자를 내지 못하면 시작됩니다. 임의경매 건수 증가는 곧 3개월 이상 연체 중인 주택 소유자 증가를 의미합니다.
6. 전망과 실전 대응
토재가 단기간에 해제될 가능성은 낮아 보이며, 이 경우 거래절벽은 계속될 수 있습니다. 반대로 경매시장은 규제 영향을 상대적으로 덜 받아 활성화될 가능성이 큽니다.
무주택자·실수요자 체크리스트
- 권리분석(근저당·가압류·임차인 관계) 철저히
- 잔금·대출 조달 계획 수립
- 법원경매와 공매 정보(대법원 경매, 온비드) 정기 확인
투자자·다주택자 권장 행동
- 이자·전세가율·공실 리스크를 고려해 리밸런싱
- 경매는 규제 우회 통로이나 명도·권리 문제는 리스크로 존재
대출 부담 중인 소유자 실무 팁
- 연체 3개월 전 채권자와 선제 협의
- 대환·부분 처분 등으로 손실 최소화 전략 수립
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 서울 집값 전체가 오르는데 경매가 늘어나는 이유는?
A1. 지역별로 차이가 크기 때문입니다. 핵심지와 외곽의 온도차가 거래량과 경매 증가로 연결됩니다.
Q2. 토재는 언제 풀릴까요?
A2. 정책 기조상 단기간 해제 가능성은 낮습니다. 풍선효과(투기 이동)를 경계하는 기조가 유지되고 있습니다.
Q3. 경매로 사면 실거주 의무가 있나요?
A3. 경매 낙찰에는 토재의 실거주 의무가 적용되지 않습니다. 다만 명도·권리·임차인 문제는 별도입니다.
실제 사례 & 실수 주의사항
사례: 외곽 단지 보유자가 대출 이자 부담으로 급매를 냈으나 거래 불발 → 연체 후 임의경매로 이관된 사례가 다수 관찰됩니다.
주의: 권리분석 소홀로 보증금 반환 책임을 떠안는 경우, 명도 과정에서 추가 비용이 발생하는 경우가 많습니다.
참고: 본 글은 일반적 시장 관찰과 통계 예시를 바탕으로 정리한 분석글입니다. 개별 거래·투자 판단은 권리분석 및 전문가 상담을 권합니다.