2025년 취득세, 이 정도는 알고 계약해야 한다｜1주택·다주택 세율과 실납부액 감 잡기
집을 계약하고 나면 설레는 마음보다 먼저 떠오르는 현실적인 고민이 있습니다. 바로 “취득세를 얼마나 준비해야 하지?” 하는 부분입니다. 5억 원 아파트만 해도 수백만 원, 10억 원대 아파트는 수천만 원 단위의 세금이 한 번에 빠져나가니까요.
게다가 2025년 기준 취득세는 단순히 매매가 비율로 끝나지 않습니다. 1주택인지, 2·3주택인지, 조정대상지역인지, 전용면적이 85㎡를 넘는지에 따라 세율이 1%에서 최대 12%까지 달라집니다. 이 글에서는 우아한설렘 감성으로, 취득세 구조를 처음부터 차근차근 풀어보겠습니다.
목차
- 1. 취득세 기본 개념과 납부 마감일
- 2. 2025년 1주택자 취득세율표 핵심 정리
- 3. 조정대상지역·다주택자 중과세 구조 이해하기
- 4. 토지·상가·오피스텔 등 비주택 세율 한 번에 보기
- 5. 세금 계산의 출발점, 과세표준 잡는 법
- 6. 실전에서 많이 하는 취득세 실수와 예방 체크리스트
- 7. FAQ로 마무리하는 2025 취득세 Q&A
1. 취득세 기본 개념과 납부 마감일
1) 취득세, 언제 생기는 세금일까?
취득세는 한마디로 “내 이름으로 부동산을 가져올 때” 발생하는 지방세입니다. 단순 매매는 물론이고, 상속·증여·신축·분양권 입주 등 소유권이 바뀌는 거의 모든 상황에서 따라옵니다.
2) 어떤 부동산에 취득세가 붙나
- 주택: 아파트, 빌라(다세대), 단독·다가구주택, 주거용 오피스텔
- 주택 외: 토지, 상가, 사무실용 오피스텔, 공장, 창고 등
- 입주권·분양권: 2020년 8월 이후 취득분은 주택 수에 포함되어 중과 여부에 영향을 줍니다.
3) 납부 기한: 잔금만 기억하면 위험하다
- 기한 기준: 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날 기준 60일 이내 신고·납부
- 지연 시 가산세: 미납 세액의 3% + 하루당 0.022% 추가(연 8% 수준)
예시 취득세가 1,000만 원인데 90일째 납부했다면, 기본 3%인 30만 원에 30일치 추가 가산세까지 붙어 약 1,036만 원 이상을 내야 할 수 있습니다. 잔금일에 정신이 없기 때문에, 미리 달력에 취득세 납부 마감일을 표시해 두는 것이 안전합니다.
4) 어떻게 내는 게 편할까?
- 위택스(WETAX): 집에서 PC나 모바일로 신고·납부 가능, 24시간 이용 가능
- 구청·시청 세무과: 담당자와 상담하면서 진행하고 싶은 경우
- 법무사 대행: 등기와 취득세 신고를 한 번에 맡기고 싶을 때
2. 2025년 1주택자 취득세율표 핵심 정리
1주택자 세율은 기본적으로 1~3% 구간이지만, 그 위에 지방교육세·농어촌특별세까지 붙으면서 실제 납부액이 결정됩니다. “계약금·중도금까지 겨우 맞춰놨는데, 막판 취득세에서 예산이 터지는” 일이 없도록 구간별로 살펴볼게요.
1) 6억 원 이하: 세율 1% 구간
- 취득세: 1%
- 지방교육세: 0.1%
- 농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 0.2% 추가
결과적으로 전용 85㎡ 이하는 실질 1.1%, 85㎡를 넘으면 1.3% 정도로 보면 됩니다.
예시 4억 원, 전용 84㎡ 아파트(1주택)
- 취득세: 400만 원
- 지방교육세: 40만 원
- 총 납부액: 440만 원 (실질 1.1%)
2) 6억 초과~9억 이하: 누진(사선형) 구간
이 구간은 딱 잘라 “2%”라고 말할 수 없습니다. 6억일 때는 1%에서 시작해서 9억일 때 3%에 도달하도록 설계된 사선형 누진 구조라, 금액이 오를수록 세율도 조금씩 따라 올라갑니다.
예시 7억 원, 전용 84㎡ 아파트
- 취득세율: 약 1.6667%
- 취득세: 약 1,167만 원
- 지방교육세: 약 117만 원
- 총 납부액: 약 1,284만 원
3) 9억 초과: 세율 3% 구간
- 취득세: 3%
- 지방교육세: 0.3%
- 농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과 시 0.2% 추가
예시 10억 원, 전용 84㎡ 아파트
- 취득세: 3,000만 원
- 지방교육세: 300만 원
- 총 납부액: 3,300만 원 (실질 3.3%)
한 줄 요약
- 6억 이하: 실질 1.1~1.3%
- 6억 초과~9억: 실질 1.1~3%대 사이
- 9억 초과: 실질 3.3~3.5% 수준
3. 조정대상지역·다주택자 중과세 구조 이해하기
두 번째 집부터는 “어느 지역에 사느냐, 몇 채째냐”에 따라 취득세가 완전히 다른 세상이 됩니다. 같은 8억 아파트라도 1주택자가 사는지, 조정대상지역 2주택자가 사는지에 따라 세금이 몇 배로 벌어질 수 있습니다.
1) 조정대상지역 2주택: 실질 세율 약 9%
예시 서울 조정대상지역 8억 원 아파트를 2번째 집으로 취득
- 취득세: 8억 × 8% = 6,400만 원
- 지방교육세: 320만 원
- 농어촌특별세: 480만 원
- 총 납부액: 7,200만 원 (실질 9%)
같은 8억 아파트를 1주택자가 산다면 2천만 원대 수준이기 때문에, 조정지역 2주택 중과는 단순 “몇 % 오른 정도”가 아니라 거의 다른 세목처럼 체감됩니다.
2) 비조정지역 2주택: 1주택과 같은 표준세율
비조정지역에서의 2주택 취득은 1주택과 동일하게 1~3% 표준세율이 적용됩니다.
예시 비조정지역 5억 원 아파트를 2주택자로 취득
- 취득세: 500만 원
- 지방교육세: 50만 원
- 총 납부액: 550만 원
3) 3주택 이상: 조정·비조정 모두 12% (실질 13%)
3번째 집부터는 위치와 무관하게 취득세율 12%가 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.6%가 더해지면 실질 세율은 약 13%까지 올라갑니다.
예시 10억 원 아파트를 3주택자로 취득
- 취득세: 1억 2,000만 원
- 지방교육세: 400만 원
- 농어촌특별세: 600만 원
- 총 납부액: 1억 3,000만 원
4) 집을 갈아타는 경우, 일시적 2주택 특례
- 이사·혼인·상속 등으로 일시적으로만 2주택이 되는 경우
- 기존 주택을 대부분 3년 이내 처분하면 새 집에 1주택 세율 적용
문제는 “팔려고 했는데 시장 상황이 안 좋아서 못 팔았다”는 케이스입니다. 기한을 넘기면 2주택 중과세율이 소급 적용될 수 있기 때문에, 계약 전에 지역별·시점별 요건을 꼭 확인해야 합니다.
4. 토지·상가·오피스텔 등 비주택 세율 한 번에 보기
1) 비주택 단일 세율 4.6%
- 취득세: 4%
- 지방교육세: 0.4%
- 농어촌특별세: 0.2%
합치면 실질 세율은 4.6%입니다. 주택 수와 상관없이 똑같이 적용되기 때문에, 다주택 중과 걱정은 하지 않아도 되는 대신 세율 자체는 주택보다 높은 편입니다.
예시 5억 원 상가 취득
- 취득세: 2,000만 원
- 지방교육세: 200만 원
- 농어촌특별세: 100만 원
- 총 납부액: 2,300만 원 (4.6%)
2) 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 구분
- 주거용 오피스텔: 전입신고·실거주 목적이면 주택으로 분류 → 1~3% 세율 + 주택 수 포함
- 업무용 오피스텔: 사무실·임대 목적이면 비주택 → 4.6% 세율 + 주택 수 제외
취득 신고서에서 “주거용 여부”를 어떻게 체크하느냐에 따라 세율과 향후 주택 수 관리가 달라지므로, 활용 목적을 분명히 정하고 들어가는 것이 좋습니다.
5. 세금 계산의 출발점, 과세표준 잡는 법
1) 기본 원칙: 과세표준 = 실거래가
매매계약서에 적힌 실제 거래 금액이 과세표준입니다. 취득세를 계산할 때 많은 분들이 “중개수수료, 등기비용까지 다 더해서 계산해야 하나?”라고 묻지만, 이 비용들은 세금 계산 기준에 포함되지 않습니다.
2) 예외 상황: 시가표준액을 쓰는 경우
- 증여·상속처럼 거래금액을 딱 잘라 말하기 어려운 상황
- 이때는 지자체에서 고시한 시가표준액을 기준으로 취득세를 계산
주의 실제보다 낮은 금액으로 신고하는 “다운계약서”는 세금만 줄이는 문제가 아니라, 적발 시 가산세·추징 등 리스크가 매우 큽니다. 내 집 마련의 첫 단추를 아예 흔들리게 만들 수 있으니, 장기적으로는 투명한 신고가 가장 안전한 선택입니다.
6. 실전에서 많이 하는 취득세 실수와 예방 체크리스트
실수 1. 부대비용까지 모두 과세표준에 더하는 경우
중개보수, 법무사 수수료, 등기 비용은 모두 “부대비용”이지, 취득세 계산 기준 금액이 아닙니다. 과세표준은 순수하게 매매가만 보시면 됩니다.
실수 2. 취득세만 계산하고 지방교육세·농특세를 빼먹는 경우
인터넷에서 간단히 취득세율만 곱해보고 “이 정도면 되겠지” 했다가, 실제 고지서에서 10% 내외 더 나온 금액을 보고 놀라는 사례가 많습니다. 항상 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세까지 합산한 금액을 기준으로 자금 계획을 세우세요.
실수 3. 분양권·입주권을 주택 수에서 빼고 계산
2020년 8월 이후 취득한 분양권·입주권은 주택 수에 포함됩니다. 이미 집 1채와 분양권 1개를 가진 상태라면, 세법상은 2주택자로 보게 되고, 조정대상지역 추가 취득 시 중과 대상이 될 수 있습니다.
취득세 자금 계획 체크리스트
- ① 현재 보유 주택 수 + 분양권·입주권까지 합산했는지
- ② 매수 지역이 조정대상지역인지 비조정지역인지
- ③ 전용면적 85㎡ 초과 여부(농특세 부과 여부)
- ④ 잔금일 기준 60일 내 납부 마감일 메모
- ⑤ 위택스 취득세 계산기로 최종 세액 재확인
7. FAQ로 마무리하는 2025 취득세 Q&A
Q1. 취득세 때문에 잔금이 모자랄 것 같은데, 대출로 보완할 수 있나요?
은행마다 조건은 다르지만, 일부 금융기관에서는 잔금대출 한도 안에서 취득세·부대비용까지 함께 대출해 주는 경우가 있습니다. 다만 LTV·DSR 등 규제가 걸릴 수 있으니, 잔금일 한참 전에 미리 상담을 받아 두는 것이 좋습니다.
Q2. 일시적 2주택이라면 무조건 1주택 세율이 적용되나요?
이사 목적 등 일정 요건을 충족하고, 정해진 기한 안에 기존 주택을 처분하는 조건을 지켜야 1주택 세율을 적용받습니다. 기한을 넘기면 중과세율이 소급될 수 있으니, 계약 전 관할 지자체·세무서 또는 전문가 상담을 권장드립니다.
Q3. 취득세를 하루 이틀 정도 늦게 내도 괜찮을까요?
기한을 넘기는 순간부터 가산세가 붙기 때문에 “하루 이틀 정도야”라는 안심은 금물입니다. 특히 금액이 큰 만큼, 며칠만 지연되어도 부담이 커질 수 있습니다. 잔금일 일정만큼이나 취득세 납부일도 중요하게 관리해 주세요.
Q4. 실거래가를 나중에 바꿀 수 있나요?
계약 해제·변경 등 특별한 사유가 없다면 단순히 세금을 줄이기 위해 거래금액을 바꾸는 것은 허용되지 않습니다. 세법상 불이익이 크고, 추후 대출·양도소득세 등에도 영향을 줄 수 있으니, 처음부터 실제 금액 기준으로 신고하는 것이 가장 안전합니다.
마무리: 취득세를 알고 계약하느냐, 나중에 맞느냐의 차이
2025년 취득세 구조를 정리해 보면, 1주택자는 1.1~3.5% 수준, 조정지역 2주택자는 9%, 3주택 이상은 13%까지 올라갑니다. 여기에 토지·상가·업무용 오피스텔은 4.6% 단일 세율이 적용됩니다.
계약 전에 위택스 취득세 계산기로 미리 세금을 확인해 두면, “내가 준비한 자금으로 이 집을 안전하게 가져올 수 있는지”를 훨씬 더 명확하게 판단할 수 있습니다. 우아한설렘에서 이번 글을 계기로, 내 집 마련과 갈아타기 계획을 조금 더 안정적으로 설계해 보셨으면 합니다.