다주택자에게 적용되던 양도소득세 중과 배제가 2026년 5월 9일을 끝으로 종료됩니다.
문제는 제도 종료 자체보다도, 잔금일을 언제로 잡느냐에 따라 세금이 완전히 달라진다는 점입니다.
계약은 이미 끝났는데 잔금 날짜 하루 차이로 수천만 원 이상의 세금 차이가 발생할 수 있는 상황, 지금 반드시 점검해야 할 핵심만 정리해 드립니다.
2026년 5월 9일 이후, 다주택자 세금은 어떻게 달라질까?
현재는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 매도하더라도 기본 양도세율(6~45%)이 적용되고 있습니다.
하지만 2026년 5월 9일 이후에는 다음과 같이 달라집니다.
- 다주택자 양도세 중과세율 재적용
- 2주택 이상 보유 시 기본세율 + 중과 가산
- 지방소득세 포함 시 실질 세율 80%대 가능
같은 집을 같은 가격에 팔아도 잔금일 하루 차이로 결과가 완전히 달라질 수 있는 구조입니다.
가장 많이 하는 착각: “계약일 기준 아닌가요?”
아직도 많은 분들이 “5월 9일 전에 계약만 하면 괜찮다”고 생각합니다.
하지만 세법 기준은 계약일이 아닙니다.
양도 시점 판단 기준
- 원칙: 잔금일 (대금이 모두 지급된 날)
- 예외: 잔금 전에 소유권 이전 등기를 완료했다면 → 등기 접수일
즉, 계약일이 5월 9일 이전이어도 잔금일이 5월 10일이면 중과 대상이 될 수 있습니다.
잔금일 조정으로 세금 줄이는 현실적인 방법
이미 매매 계약을 했거나 매도를 진행 중이라면 지금부터가 중요합니다.
1. 잔금일 앞당기기
매수자와 협의해 잔금일을 5월 초로 조정하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
매수자 자금이 부족하다면 일부 금액을 중도금 형태로 선지급받는 방식도 대안이 될 수 있습니다.
2. 계약서 특약 반드시 확인
기존 계약서에 잔금일 변경 관련 내용이 없다면 별도의 합의서를 작성해 날짜를 명확히 확정해야 합니다.
구두 합의만 믿고 진행하는 것은 위험합니다.
3. 세금 차이를 숫자로 계산
잔금일 하루 차이로 얼마나 세금이 달라지는지 미리 계산해 보십시오.
실제 금액을 제시하면 매수자와의 협의도 훨씬 수월해집니다.
등기를 먼저 넘기면 해결될까?
잔금 지급이 5월 9일 이후로 넘어가더라도, 그 전에 소유권 이전 등기 접수가 완료되면 해당 날짜가 양도일로 인정됩니다.
다만 실제 잔금 지급 없이 형식적으로만 등기를 넘기는 행위는 추후 문제가 될 수 있으니 주의가 필요합니다.
잔금일 조정, 불법은 아닐까?
당사자 간 합의에 따른 실제 일정 변경은 불법이 아닙니다.
다만 대금 이동은 없고 날짜만 바꾸는 허위 거래는 세무조사 시 문제가 될 수 있습니다.
실제 돈이 언제 오갔는지가 핵심입니다.
지금 반드시 체크해야 할 핵심 정리
- 계약서상의 잔금일이 2026년 5월 9일 이전인지 확인
- 일정이 애매하다면 매수자와 즉시 협의
- 주택 수·지역 기준으로 예상 양도세 사전 계산
다주택 양도세 중과 종료는 정보 싸움이 아니라 날짜 싸움입니다.
잔금일 하루 차이가 당신의 자산을 지킬 수도, 잃게 할 수도 있습니다.